Gastos de la compraventa de una vivienda

La compra y venta de una vivienda es un acto por lo que la mayoría de la gente pasa tarde o temprano. Pero, ¿quién paga de los gastos de la compraventa? ¿Vendedor o comprador?. Si vas a adquirir un inmueble y tienes dudas respecto a los gastos, echa un vistazo a este post.

Vamos por partes;

Primeramente,  debemos dejar claro que según estipula el Código Civil, los gastos de la “primera” escritura pública deben correr a cargo del vendedor. La primera copia y copias posteriores correrían a cargo del comprador.

A pesar de ello, no es de obligación. Los gastos derivados de la compraventa se pueden negociar, por lo que tanto comprador como vendedor decidirán quién desembolsará el dinero de los respectivos trámites.

¿Lo más común? Normalmente se llega al acuerdo que los gastos corran a cuenta del comprador de la casa o piso.

Ahora os comentaremos que gastos suelen asumir los compradores:

• La inscripción en el Registro de la Propiedad, los honorarios están fijados por el Estado pero suelen depender del precio del inmueble.
• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de vivienda de segunda mano, (compraventa entre particulares o llamadas sucesivas transmisiones), el caso más habitual en España. En este gravamen se debe tener en cuenta es la transmisión del inmueble en sí (Transmisión Patrimonial Onerosa) y también por, las gestiones notariales (Actos Jurídicos Documentados).

El impuesto correspondiente a las Transmisiones Patrimoniales Onerosas tiene unos parámetros generales establecidos por el Estado, pero cada Comunidad Autónoma impone el porcentaje que considere. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en España.

El comprador deberá abonar el importe en Hacienda, en los siguientes 30 días hábiles después de haberse hecho oficial el otorgamiento de la vivienda ya sea por firma de contrato, documento privado o escritura pública.

Esto mismo pasa con los Actos Jurídicos Documentados, que en el caso de compraventa de un piso de segunda mano tendrá que pagar la cuota fija, fijada por la CC.AA.

• IVA en la vivienda, si se trata de viviendas adquiridas directamente a una promotora (primera transmisión). En este caso, está prohibido por ley que el comprador asuma el gasto que corresponderían a la parte vendedora. Cosa que en la compraventa de vivienda entre particulares, si se puede pactar.

Para calcular el precio que tendría la casa con IVA debemos multiplicar el precio de esta por el porcentaje que le corresponde: 10% con carácter general o el 4% que se aplica en viviendas de protección oficial, promoción pública o de régimen especial.

• Gastos notariales, también regulados por normativa. Dependen directamente del precio de la vivienda.
• Gestoría en compraventa de viviendas: Es un gasto opcional pero recomendable. El cliente, normalmente el comprador, puede derivar los trámites a profesionales especializados. Con esto nos aseguramos que se cumplen plazos además de agilizar todo el proceso ya que por norma general las gestorías y asesorías trabajan estrechamente con las notarías.

Otros impuestos:

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): Todos los años, por ser propietario, se debe pagar este impositivo, al Ayuntamiento donde se encuentre nuestra vivienda.

El tipo de gravamen depende del inmueble (siendo entre 0,4% a 1,10%), esto puede verse incrementado si no está siendo habitado.

Este tributo se suele exigir a principios de año por lo que si vendes tu casa a mitad de año, podrías exigir al comprador la parte proporcional.

• Plusvalía municipal: Es un gravamen sobre el incremento de valor de los terrenos donde se encuentre nuestro inmueble. Está fijado por el Ayuntamiento, nunca siendo superior al 30%. Este impuesto debe recaer sobre el vendedor.

¿Qué ocurre si se registran perdidas? Por orden del Tribunal Constitucional, los contribuyentes no tienen que pagar este impuesto.

Esto correspondería a los gastos al comprar vivienda de segunda mano sin hipoteca, pero… ¿qué pasaría si la casa llevara consigo cargas hipotecarias?.

• La cancelación de estas, también deben pactarse reflejándose explícitamente que se adquiere el inmueble libre de cargas. Por lo que si la venta se pacta como “libre” el vendedor se haría cargo las cancelaciones por medio de escritura.
• Sí que es verdad que habríamos que asumir otra serie de gastos, como la tasación de la casa, para que el banco pueda establecer un porcentaje de financiación. La tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, varía según quién realice la tasación, tipo de inmueble y su valoración.
• Sumaríamos algunos gastos de notaría, registro, etc… por el préstamo hipotecario. Sí que es verdad que al firmar la hipoteca algunos bancos ofrecen descuentos o asumen ciertos pagos.

Aunque debemos estar atentos ya que lo que luego suelen hacer es, exigir un interés más alto los dos primeros años de hipoteca, recuperando así los gastos cubiertos.

• La gestoría, seleccionada por el banco o el cliente realiza toda la gestión administrativa trabajando con “provisión de fondos”, es decir una suma de dinero que cubra estas gestiones. Al final del proceso la gestoría devuelve el dinero que sobre, justificando los demás gastos mediante facturas.

Todos estos gastos son necesarios a la hora de adquirir un inmueble, el proceso puede ser tedioso o resultar confuso.

Por lo que sí, desea más información o aclaraciones de cualquier tipo no dude en llamar a nuestros expertos en la materia, que le facilitarán información sin compromiso.