¿Qué es la cancelación de hipoteca?
La cancelación de la hipoteca se da en el momento en el que liquidamos definitivamente la deuda que habíamos contraído con el banco, es decir, cuando terminamos de pagar la última cuota acordada con esta entidad.
Pero, para que esta sea total y la vivienda se quede oficialmente sin cargas, es imprescindible hacerlo constar en el Registro de la Propiedad. Esta operación se debe realizar cuando se efectue una cancelación de las siguientes formas:
- Cancelación anticipada: en el caso de que hayamos recibido un ingreso extra o nos ha sido posible ahorrar mientras pagábamos las cuotas de nuestra hipoteca, podríamos plantearnos hacer una amortización anticipada total. Así, podremos saldar la cuenta de todo el capital pendiente y solo tendríamos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca para que nuestra casa conste libre de cargas.
- Cancelación final: una vez finalizado el plazo que hemos acordado para devolver todas las cuotas de nuestro préstamo hipotecario, deberemos abonar los gastos de cancelación de hipoteca, para que deje de constar como una carga sobre nosotros y nuestra vivienda.
- Cancelación en casos especiales: hay que tenerlo muy en cuenta, ya que puede suponer un beneficio cancelar antes que subrogar en algún caso puntual. Consiste en abrir una nueva hipoteca, si no estamos contentos con las condiciones y no podemos subrogarla, entonces, cancelaremos para crear otra con la que acabaremos de pagar la que ya teníamos. Hay que tener en cuenta que la cancelación de hipoteca supone un coste mayor que si hiciéramos frente a los gastos por novación.
Gastos de la cancelación
Este trámite se hace cuando el plazo de amortización de nuestra hipoteca ya ha finalizado sin incidencias y queremos que nuestra vivienda quede oficialmente libre de cargas, tendremos que abonar los gastos asociados a la cancelación registral. Se puede realizar por cuenta propia como si se deja en manos del banco:
- Pagar al banco para que lo gestione: si la entidad es la que gestiona la liquidación total de la hipoteca, esta contratará por nosotros los servicios de una gestoría. Los gastos que conllevan serán tanto los honorarios del gestor como el coste de notaría y de registro.
- Encargarnos nosotros de las gestiones: esta manera será mucho más barata debido que haremos frente a los gastos notariales y registrales de la cancelación de hipoteca por nuestra cuenta.
Su coste exacto dependerá del importe de cada préstamo. Dichos aranceles se calculan aplicando un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, sobre un mínimo de 90 euros para las costas de notaría y de 24 euros para los gastos de registro.
- Esperar 20 años: en el caso que decidamos no pagar los gastos de cancelación de hipoteca, ésta desaparecerá del Registro tras 20 años de manera gratuita. Aunque, no se aconseja este tipo, debido que, si se desea vender el bien antes de 20 años, estaremos obligados a realizar el proceso de cancelación para poder demostrar a los posibles compradores que el inmueble está libre de cargas.
Pasos para liquidar la deuda
Los pasos que hay que dar si queremos liquidar del todo nuestra deuda son los siguientes:
1.Solicitar el certificado de deuda cero al banco: la entidad nos va a proporcionar este documento de forma gratuita.
2.Entregar el certificado al notario y pedir que elabore la escritura de cancelación: el notario gestionará la cancelación de nuestra hipoteca con la entidad prestamista.
3.Rellenar el modelo 600 del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: la emisión de este documento tiene un coste de aproximadamente un euro, pero hay que destacar que la cancelación está exenta del pago de este tributo.
4.Recoger la escritura del notario y pagar su coste después de que el apoderado de nuestro banco la haya firmado: Pueden pasar varios días hasta que se complete el proceso.
Después de haber realizado todos estos pasos es aconsejable pedir la nota simple al registro. Así, si queremos vender nuestra vivienda en un futuro, tendremos la prueba física de que el inmueble se encuentra totalmente libre de cargas financieras.