Cláusulas abusivas en adquisición de bienes

Es práctica habitual en la adquisición de bienes inmuebles, que las promotoras repercutan en el consumidor el impuesto por incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana «plusvalía municipal».

Dicha circunstancia esta planteando que la repercusión del impuesto resulte abusiva, ya que la normativa fiscal (Ley de haciendas locales) prevé que el sujeto pasivo sea el transmitente del bien; siempre y cuando la misma sea onerosa.

Los operadores del mercado inmobiliario le han dado la vuelta a la previsión normativa, haciendo del consumidor adquirente, el sujeto pasivo.

Este panorama puede resultar a priori aceptable,  si tenemos en cuenta que las transmisiones de este tipo de bienes, no dejan de ser acuerdos entre particulares en los que debería caber cualquier tipo de estipulación, gracias a los principios de autonomía de la voluntad y obligatoriedad de los contratos (artículos 1255, 1091 y 1258  del Código civil)  siempre y cuando, respeten la moral, la legalidad y el orden público.

No obstante, el modo en que se consignan estas clausulas en la plusvalía municipal, no es el más parecido a un acuerdo entre particulares con igualdad capacidad negocial. Las mismas se suelen incorporan en pliegos elaborados por los propios promotores , en los que la decisión de negociación del adquirente se basa en la mera aceptación. Desde esta vertiente, podemos hablar de las llamadas clausulas no prenegociadas individualmente y las condiciones generales de contratación.

Son estipulaciones muy habituales en el tráfico masivo de cualquier compraventa (vehículos, bienes inmuebles, electrodomésticos), que anteponen los intereses comerciales del transmitente a los de un acuerdo equitativo con el adquirente. Estas cláusulas están permitidas y no suponen en primer término,  la vulneración de una norma imperativa.

Sin embargo, hay que dejar apuntado que simbolizan la unilateralidad; aspecto que genera en no pocas ocasiones condiciones más beneficiosas a la parte que las estipula. La otra parte del negocio jurídico, es un mero adherente sin capacidad de transacción, que simplemente afirma las condiciones ya prenegociadas individualmente.

La otra dimensión del problema en dicha plusvalía municipal, es la previsión establecida en la normativa de consumo (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre TRDCU), que prevé, que  en todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

plusvalia-municipal

Incremento del valor de los terrenos

Considerándose como abusivas, aquellas que se prevean como no negociadas individualmente e incluyan prácticas no consentidas, que en contra de la buena fe, causen perjuicio y desequilibrio importante en las obligaciones y derechos de las partes contratantes.

Por tanto aunando los dos  aspectos anteriores,  observamos que se cumplen las características típicas de la existencia de una práctica abusiva.

Por un lado tenemos el vehículo, que es su redacción en una condición general de contratación; aspecto que de por sí, es legal y es habitual en cualquier compraventa, pero requisito indispensable para poder hablar de abuso.

Y por otro la previsión legal expresa que contiene que cualquier repercusión de tributos al adquirente por parte del transmitente será en todo caso abusiva.

Esta conjunción de indicadores, también ha hecho pronunciarse al Tribunal Supremo y al Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, llevándoles a considerar que las mismas, son por su propia naturaleza, abusivas.Incluso lejos de cualquier incidencia económica, basando sus argumentos en la lesión de la situación jurídica del consumidor, al que no le corresponde satisfacer la obligación fiscal (Sentencia de TJUE 16 de enero de 2014, asunto C-226/2012, José Ignacio Menéndez Alvarez contra Constructora Principado S.A y STS de 17 de marzo de 2016).

El consumidor para abordar la problemática, debe saber que las cláusulas abusivas se tendrán por no puestas, quedando su contenido excluido del negocio jurídico de que se trate. Para ello se instará al juez la anulación, con el objetivo de liberar al consumidor de cargas desproporcionadas.

En la misma línea que lo anterior, y antes de que se perfeccione el negocio jurídico cabría considerar  “el control de incorporación” de estipulaciones abusivas, herramienta que permite con prudente antelación desechar, cualquier condición  que perjudique los intereses del consumidor.

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